近年，日本政府積極推動青年創業，不只導入資金，更鼓勵創業者進駐市中心，以帶動都市再生。
洞見新創浪潮 xLINK打造街廓複合經濟
日本三菱地所嗅到新創浪潮崛起以及日本國家政策扶植創業趨勢，跳脫過去在東京丸之內、大手町這些傳統核心商辦區，「大坪數才有價值」的市場鐵律，以主打小坪數、複合型、街廓即辦公的全新品牌xLINK，重塑東京商辦新模式。
「中小企業成趨勢，彈性辦公、遠距辦公、新創產業都讓市場有所變化。」三菱地所分析指出，在東京高價地段，正以創新的開發策略和模式，重新定義商辦資產價值。「丸之內一帶的空間坪效早已不只是辦公，而是結合商場、地鐵及飯店的新生活提案。」企業不再只進駐一棟大樓，而是進駐整個區域的生活網絡。
這不只是產品的調整，也是一場商辦概念的再進化。辦公空間不再侷限於高樓某層，而是結合讓創業者或短期顧問團隊即刻落腳，輔以能滿足餐飲、休憩、展示場地的機能，以及可以彈性租用的效率，匯集各項條件在一流地段上，以便利的交通網絡形成24小時流動經濟體。
三菱地所彈性工作空間事業部河野安紀部長表示，「東京正進入彈性辦公、多用途整合、與坪效優化三位一體的城市再生新階段。商辦未來不會二極化，而是多樣化。」
小而貴 租金溢價高達5倍
依據三菱地所內部市場觀測及CBRE(世邦魏理仕)之市調資料顯示，目前東京市區的彈性辦公空間比率僅2.5%～3.3%，雖然各國及地區需求有不同差異，但是整體而言，彈性辦公空間的需求正在不斷成長。「預估至2030年，彈性辦公空間將占全球辦公市場的30%。」東京三菱地所河野安紀部長表示，「東京市場正呈現穩健上升態勢，特別是在高端租賃市場與地標區域。」
以三菱地所的xLINK為例，整合共享會議空間、智能門禁、雲端租賃系統，吸引不少顧問、金融、IT產業等高知識密度的行業進駐。「且單坪租金價格可高達標準的2.5～5倍。」三菱地所分析師葛西真珠表示，以CBRE公布的丸之內區域辦公室租金每坪單價約四萬八千日圓計算，xLINK的月單坪租金介於十二～二
十四萬日圓之間，出租率也維持在80%以上，遠高於傳統大型辦公室的租金水準。「這代表小坪數辦公室不再只是新創公司的選項，而是從大型企業專案空間、中小企業總部到外資代表處共同選擇的方向。」
相較於大型辦公室面對空置率的高度壓力，直接創造出超額報酬的小坪數辦公室，正以「高租金、低空置」、「越小越貴」的趨勢成為商辦市場新常態。
瘋搶燙金門牌 幾近滿租
在日本，企業對「門牌地段」的執念極深，丸之內、大手町、澀谷的地址，本身就是品牌背書。這種「名片效應」也讓小坪數辦公室的需求更加火熱。
三菱地所在東京核心區推行的整區開發模式，從連結地鐵、辦公大樓、商場餐飲、展示空間、住宅、綠地到高端飯店，不僅塑造城市新地標，也定義下一輪地產價值的標準。
相較於動輒上千萬日圓的傳統大坪數租金，小坪數辦公室則有讓資金應用更加靈活的優勢。對中小企業而言，負擔得起；對大企業而言，不傷本業財報。xLINK啟動不到兩年，受到包括需要快速落地的遊戲、金融科技、AI公司、顧問公司、跨國企業分公司等外商與新創團隊青睞，入駐率快速達到80%以上。
xLINK的成功，代表日本地產巨頭的思維轉折：從單一大樓的經營者，轉為整個街廓經濟的策劃者。當企業願意付出５倍價格搶下微型空間，這種「以地段聚合」的效應，使得商辦價格不僅取決地段，更反映開發者對整區長期經營價值的注入。一流地段燙金門牌不只是投資項目，也將成為創業團隊躍升的戰略選擇與必爭之地。
