【聰明買屋】掌握5重點　第一次買法拍屋就上手

今年5月，新北市林口一戶豪宅法拍案，經四拍之後，價格從屋主購入的4千300萬元，腰斬成2千多萬元，這個案例燃起有購屋需求但口袋不深的民眾興趣。不過，購買法拍屋藏有不少眉眉角角，想撿便宜得要做足功課。

雖然入手法拍屋，至少能以市價8折買進，但「法拍教父」黃正雄提醒：「想投標法拍屋，必須把自己當成柯南（偵探）！因為買法拍屋是看不到屋況的。」另外，投標價格怎麼出才合理，也是一門學問。

重點1：點交不點交關係大

黃正雄解釋，點交是指法院保證交屋，不點交即法院不做保證。儘管不點交的法拍屋，因投標者較少，利潤相對高，但後續必須花更多時間與精神解決。至於點交與不點交，在司法院法拍屋查詢系統網站上會清楚顯示。（路徑：進入「司法院法拍屋查詢」網站→點選執行拍賣法院，如台灣台北地方法院→輸入查詢條件→輸入房屋座落→在點交欄可看到該法拍屋點交與否）

重點2：搞清法院筆錄用語

104法拍網總經理籃茂山表示：「法院提供的筆錄為專業用語，民眾閱讀較為吃力。」須注意的是，筆錄上不以坪數標示，而以平方公尺（1平方公尺等於0.3025坪），除了得自行換算外，還要睜大眼睛看清楚公設比。

「頂樓屬風險較高的物件，有可能發生頂樓增建沒有列入法院拍賣的範圍，因此一定要認清楚產權是否完整。」籃茂山表示，如法院筆錄載明「本件拍賣標的○○建號建物因未辦理建築物所有權第一次登記，於拍定後無法逕持不動產權利移轉證書辦理所有權移轉登記」等字樣，就可能是類似頂樓增建未列入所有權的情況。

如果擔心法院的專業筆錄「有看沒有懂」，黃正雄建議，可找專門負責法拍屋的機構，付費購買該建物的全文資料，內容用字相對白話。

重點3：事先問妥貸款成數

投標法拍屋時，需準備公告底價的2成當保證金（大台中地區為3成），得標後要在7日內向法院繳清尾款。聯邦銀行消費金融部提醒，投標人務必在投標前就詢問銀行能貸款幾成，倘若投標後才詢問，結果銀行無法全數核貸，剩餘尾款就得自己想辦法。

重點4：保證金支票要背書

「保證金支票沒有背書，是最常被判投標無效的原因。」籃茂山強調，投標人需購買強制執行投標書，並於保證金封存袋裡附上「本行支票」，「注意，抬頭的標示，最好填上法院或自己的名字，記得支票背面也要再寫上一次，才完成背書。」

籃茂山特別提醒，如果填寫自己的名字，就不能蓋「禁止背書轉讓」戳印，許多銀行為保護客戶，會主動蓋上戳印，「結果只有投標人才領得到錢。」

重點5：想方設法打探屋況

「法拍屋沒有物之瑕疵擔保請求權，也就是說，法院不負責屋況。」接觸過無數件法拍屋代標的黃正雄說，法院雖提供法拍屋資訊，並公開物件的重大瑕疵及影響價格原因，「但無法調查盡善盡美，例如凶宅、海砂屋。」

有多年法拍屋實戰經驗的蔡慶勇也強調，買法拍屋一定要先查詢標的物的負面狀況，「想了解屋況，有事沒事刻意騎車經過，觀察該物件的出入人士，另外也可藉此注意有無其他情形。」

蔡慶勇還會買好伴手禮，去按法拍屋的門鈴，向住戶提出看房需求，「運氣好的話，會讓你進屋參觀，不過碰壁的機會很大。」他笑說。

總之，買法拍屋雖然經濟負擔較輕，但要承擔的風險卻增加不少，投標前一定得沙盤推演後再上戰場。千萬不要討不到便宜，還沾惹一身不愉快。