達人理財

有人把房地產當投資工具，有人把它當人生翻身的機會。若水財商管理顧問萬事屋總諮詢長李文森的人生，正是後者的縮影。幼年家道中落、房屋遭法院拍賣，國中後流落街頭，甚至一度誤入歧途；大學期間背負近400萬元債務，最終透過債務更生才重新站起來。16年後，他靠著房地產投資與包租事業，累積穩定資產與每月約40萬元被動收入。

房價為何漲？很多人以為答案是地段，但在包租公李文森眼中，真正推動房價上漲的從來不是現在，而是未來。16年時間看過逾600間房，從165萬元的起家厝一路滾出數千萬元資產。他的投資哲學是：跟著基礎建設買房，在題材最熱的時候賣房。

許多人羨慕包租公擁有穩定租金收入，卻很少人看見資產背後的風險管理。若水財商管理顧問萬事屋總諮詢長李文森，大學時期曾經歷負債400萬的低谷，最後透過債務更生才站起來。因此建立出一套極度重視風險控管的理財哲學，其中最核心的一條規則，就是所有房產與投資借貸總額，絕不能超過「儲蓄加上年收入5倍」。

從從負債近400萬元，一路走到破產更生，如今卻能每月坐收40萬元租金收入，李文森的人生是一場大逆轉。16年前，他帶著做手搖飲存下的500萬元回到故鄉高雄，憑著過去在北部累積的房產實戰經驗，提前卡位捷運與重大建設題材，一步步翻身成為包租公。巧合的是，他如今布局最深的前金站一帶，正是小時候家被法院拍賣後，不得不離開的地方。

當投資人焦慮賣飛了、砍在阿呆谷，44歲的財務教練洪哲茗卻選擇「永遠在場」，他用一套看似「無招」的佛系策略，滾大資產翻倍賺，不盯盤、不預測、不選股，靠著2檔核心ETF與「只進不出」的鐵律，短短7年就讓600萬本金增長逾1,500萬元，洪哲茗說：「理財不是比誰賺得多，而是讓錢在需要的時間點出現。」

財務教練洪哲茗不賭單一國家、不猜未來霸主，資產照樣翻倍長大。他採4411資產配置法，網羅4檔美股ETF，核心配置40％VT＋40％AOA，衛星配置10％VNQ＋10％AVUV，「全包牌」操作策略，讓全世界的優質企業幫忙賺錢，穩賺7％報酬。

「投資不是看現在追什麼明牌好？而是確保你的錢在需要的時候出現。」44歲的財務教練洪哲茗，以600萬元本金啟動，搭配每月5萬元定期定額，在年化 7％、7年的時間複利推動下，讓資產翻倍至1513萬元。

市場天天震盪，多數人追飆股、拚報酬，然而44歲的洪哲茗，卻用一套佛系操作策略，7年來資產翻一番。每月定期定額投入5萬元，只進不出，靠著「4411」資產配置比例，堅持分散風險、手動再平衡，穩健壯大資產。他說：「投資不是比誰賺最多，而是讓錢在你需要的時間出現。」

多數人以為房價是建商漫天喊價，但房市達人管清智表示，房價有一套可被計算的「地板價」公式；入行25年來，堅持數據至上，在林口、青埔、草漯掃貨6屋，滾出上億身家。

多數人相信「地段、地段、還是地段」，四寶爸管清智卻反向操作，他不迷信蛋黃區，而是專挑人口持續淨流入、基期低的重劃區進場，當年林口被譏為「林三淡」鬼城之一、房價僅一字頭時，他從人口數據與土地價格，嗅到林口主升段，以每坪15萬元進場，多年後林口翻身，「有人進來就有居住需求，低基期卡位，更有爆發力。」他說。

管清智手握6間房地產，其中有3間店面，真正讓他資產快速放大的，是對「主升段」的敏銳度，「買房子不需要跟它談戀愛，掌握大行情就有機會賺到錢。」管清智分析，當利率降至新低，市場上熱錢開始流篡，就是房市多頭來了。

當大家高喊「地段至上」的房市鐵律，49歲的投資達人管清智，卻專挑市場看不懂的「低基期區域」卡位布局。他不買蛋黃區，只瞄準「人口淨流入」的重劃區，精算地板價，在林口、青埔、草漯掃貨6屋，2020年利率降至史上新低，他嗅到資金行情引爆，槓桿開滿全押房地產，通吃房市主升段的肥肉，拚出上億身家。